연준이 인하하더라도 초저금리 시대는 끝났다
곧 있을 연방준비은행 (Fed·연준) 의 금리 발표를 예상하고, 이 제목의 월스트리트 저널 (Wall Street Journal) 기사에 대한 답변으로 피치트리 CEO 그렉 프리드먼 (Greg Friedman) 은 '확장과 척'의 실현 가능성에 대해 논평했습니다.
데니스 록하트가 전하는 시장 인사이트: 미국 경제 전망, 연준 정책, 상업용 부동산 동향
피치트리 그룹 CEO 그렉 프리드먼과 CFO 제이틴 데사이는 전 애틀랜타 연방준비은행 총재였던 데니스 록하트를 초청해 피치트리 그룹의 연례 인베스터 데이 (Investor Day) 에 참석해 노변 담소를 나누었습니다.록하트는 미국 경제 전망, 연방준비제도 (Fed·연준) 정책, 지정학적 위험, 상업용 부동산 동향에 대해 연설했습니다.
이번 토론의 주요 내용은 다음과 같습니다.
경제 요약:
- 미국 경제는 꾸준한 성장으로 좋은 성과를 거두고 있습니다.1분기 GDP 성장률은 1.3-1.4% 정도였지만, 기본 지표에 따르면 실적이 호조를 보이고 있으며, 애틀랜타 연준은 2024년 2분기 연간 GDP 성장률을 3.1% 로 예상하고 있습니다.
- 실업률은 4% 로 낮으며 최근 일자리는 272,000명입니다.민간 부문, 특히 의료 부문은 일자리 증가를 주도하여 보다 지속 가능한 고용 시장으로 이어지고 소비자 지출을 지원하고 있습니다.
- 고용 호조는 소비자의 소득 안정성을 보장하여 GDP의 약 70% 를 차지하는 지속적인 소비를 촉진합니다.
- 인플레이션은 고점 대비 하락했지만 여전히 연방준비은행의 목표치를 상회하고 있습니다.연준은 소비자물가지수 (CPI) 보다 개인소비지출 (PCE) 지수를 선호하는데, 현재 근원 PCE 물가상승률은 2.7~ 2.8% 로 여전히 목표치인 2% 를 상회하고 있습니다.목표 인플레이션율을 2% 에서 조정할 가능성은 매우 낮아 보이지만, 이 목표에 대한 연준의 강한 의지와 대중의 신뢰로 인해 정해진 범위 내에서 보다 유연한 접근이 가능할 수도 있습니다.이를 통해 미연준은 현재의 경제력을 활용하여 인내심을 갖고 시간이 지남에 따라 인플레이션이 하락하도록 함으로써 목표치를 공식적으로 변경하지 않고도 인플레이션 문제를 해결할 수 있습니다.
연방공개시장위원회의 관점:
- 연방공개시장위원회 (FOMC) 는 정치적 영향 없이 금리와 통화정책에 대한 결정을 내리기 위해 최선을 다하고 있습니다.데니스는 10년이 넘는 기간 동안 회의에 참석하면서 정치적 고려 사항이 제기되는 것을 거의 보지 못했습니다.그러나 전통적으로 FOMC는 정치적 편향이 나타나지 않도록 총선거 직전 회의에서 조치를 취하는 것을 피합니다.제이 파월 의장의 지도력하에 필요하다면 FOMC는 9월에 조치를 취하겠지만, 현 여건은 선거가 끝날 때까지는 조치를 취하지 않을 것으로 보입니다.
- 선출된 후보가 시행하는 다양한 정책이 장기적으로 경제에 영향을 미칠 수 있지만 선거 자체가 즉각적인 영향을 미칠 것으로 예상되지는 않습니다.그러나 선거 후 상황이 심각한 혼란으로 이어질 경우 연방준비은행은 11월 회의를 잠시 중단할 수 있습니다.
- 인플레이션이 개선되지 않거나 디스인플레이션이 약 2.7-2.8% 로 정체되면 연준은 금리를 추가로 인상해야 할 수도 있습니다.반대로, 디스인플레이션 지표가 양호하게 나오면 연말까지 금리인하로 이어질 수 있습니다.고려해야 할 몇 가지 시나리오가 있습니다.
- 스티키 인플레이션: 인플레이션이 여전히 높다면 연준은 연말이나 2025년 초에 금리를 인상할 수 있습니다.
- 소독 재개: 디스인플레이션 지표가 긍정적이면 11월이나 12월에 금리인하로 이어질 수 있습니다.
- 경기 침체: 경제가 흔들릴 조짐을 보이고 기업들이 경기 침체를 예상하여 해고와 소비자 지출 감소로 이어질 경우 연준은 상황을 안정시키기 위해 금리를 인하할 수 있습니다.
- 금융 불안정: 작년 실리콘 밸리 은행 사건과 유사한 금융 안정 이벤트가 발생하면 연준은 특히 상업용 부동산과 관련된 근본적인 은행 시스템 문제를 해결하기 위해 금리를 인하할 수 있습니다.
- FOMC의 내러티브는 경제가 점차 둔화되고 있다는 것입니다.고용 전망은 여전히 매우 긍정적이고 견조하지만, 2022년과 2023년만큼 탄탄하지는 않지만, 여전히 매우 긍정적이고 견조한 상태입니다.인플레이션은 여전히 상승하고 있지만 FOMC는 디스인플레이션이 재개되어 연말까지 정책 규제 완화를 시작할 수 있을 것으로 보고 있습니다.하지만 이 모든 것은 경제지표의 출현 방식과 향후 몇 개월간 그려질 전반적인 경제 상황에 따라 달라집니다.다가오는 연준 회의는 7월, 9월, 11월, 12월로 예정되어 있습니다.추가 변경 전에 인플레이션 지표의 명확한 추세가 나타날 때까지 기다리는 데 중점을 두고 정책 결정에는 여전히 신중을 기하고 있습니다.
지정학적 위험:
- 지정학적 사건은 금융 시장에 중대한 영향을 미칠 수 있으며 잠재적으로 미국의 경제 전망을 적어도 일시적으로 변화시킬 수 있습니다.이러한 이벤트는 종종 예상치 못한 상황으로 인해 주식 시장을 혼란에 빠뜨리고 경제에 영향을 미칠 수 있습니다.그러나 연방준비은행은 지정학에 대해 거의 알지 못하는 경향이 있습니다.미 국무부와 가까운 위치에 있음에도 불구하고 대부분 박사 학위를 받은 경제학자인 연준 직원들은 주로 국내 문제에 초점을 맞추고 지정학적 문제에 대해서는 전문가와 거의 상의하지 않습니다.이러한 국내적 관심은 지정학적 사건이 심각하고 경제에 영향을 미칠 수 있지만 연준의 정책 결정이나 경제 전망에 크게 영향을 미치지는 않는다는 것을 의미합니다.
통화 정책:
- 대차대조표는 통화정책의 중심 도구입니다.대불황과 팬데믹 기간 동안 금리가 0에 도달했을 때, 연준은 양적완화 (QE) 를 통해 은행 준비금을 늘려 경기를 부양했습니다. 이는 대출을 지원하고 금융 시장에 유동성을 더합니다.이로 인해 연준 대차대조표가 크게 확대되었습니다.
- 현재 연준은 경기부양책을 철회하기 위해 대차대조표를 서서히 축소하고 있습니다.양적 긴축으로 알려진 이 프로세스는 신용 시장에 영향을 주지 않으면서 충분한 은행 준비금과 유동성을 제공할 수 있는 새로운 균형을 찾는 것을 목표로 합니다.미연준은 이전 긴축 정책 중에 발생한 사건과 같은 금융 불안정을 피하기 위해 이 조치에 신중하게 접근합니다.이러한 대차대조표 조정은 통화정책의 중요하지만 막후적인 측면인 경우가 많습니다.
재정 정책:
- 재정 정책, 특히 적자 지출은 수요를 늘리고 인플레이션에 기여합니다.팬데믹 기간 동안 대대적인 경기부양책이 가계와 기업을 부양했지만 인플레이션 압력을 가중시키기도 했습니다.그러나 인플레이션은 전 세계적인 문제이며 국내 재정 정책 때문만은 아닙니다.
- 제이 파월 연방준비제도 (Fed·연준) 의장은 높은 부채 수준으로 인한 지속 불가능한 재정 상황을 인정하면서도 의회에 대한 비판은 피하고 있습니다.연준은 경제 성장을 뒷받침하는 역할을 인식하면서 재정 정책이 여러 경제적 영향 중 하나로 작용하는데, 이는 연준의 인플레이션 억제 노력과 상충될 수 있습니다.
- 재무부의 채무 발행 전략은 채권 시장과 해당 증권을 보유한 은행에 영향을 미칩니다.재정 및 통화 정책은 종종 상충되는 압력을 야기하지만, 연준은 이러한 영향을 경제 평가 및 결정에 반영합니다.
은행 부문:
- 은행, 특히 지역 및 커뮤니티 은행은 상업용 부동산에 대한 노출도가 높아 시장의 약 40% 를 차지합니다.중앙은행은 상대적으로 취약한 편이지만 부동산 시장 침체는 모든 은행에 영향을 미쳤습니다. 오피스 공간 같은 부동산의 가치는 심각한 하락을 겪고 있고, 다세대 부동산은 높은 금리로 인해 최고가보다 30% 가까이 하락했습니다.파월 연방준비제도 (Fed·연준) 의장이 은행 시스템의 안정성에 대해 안심하고 있음에도 불구하고 위기 상황을 실시간으로 인식하는 것에 대한 우려도 있습니다.역사적 판례에 따르면 위기는 제대로 진행되기 전까지는 알아차리지 못하는 경우가 많습니다.
- 향후 약 8,500억 달러의 상업용 부동산 대출 만기가 도래함에 따라 잠재적 위험이 발생할 수 있습니다.이러한 노출은 다양한 금융 기관에 분산되어 있어 다소 안심할 수 있습니다.그러나 소규모 및 지역 은행은 특히 취약합니다.부동산 노출로 인해 주요 지역 은행이 파산하면 커뮤니티 은행 파산으로 인한 관리 가능한 영향과는 달리 심각한 경제적 영향을 미칠 수 있습니다.
- 은행들은 현재 대출 만기를 연장하고 개별 부동산을 안정시키기 위해 효과적으로 시간을 벌어 상황을 관리하고 있습니다.이러한 접근법은 당면한 문제를 완화할 수 있지만 은행의 대출 욕구를 감소시키기도 합니다.특히 소규모 은행에 의존하는 중소기업의 경우 신용 가용성이 크게 감소하면 경기 침체가 촉발될 수 있습니다.이러한 역동성은 기존 문제를 관리하는 것과 경제 활동을 지원하기 위한 충분한 신용 흐름을 유지하는 것 사이의 미묘한 균형을 잘 보여줍니다.
상업용 부동산:
- 특히 숙박업 분야의 상업용 부동산의 단기 및 장기 가치는 시장 펀더멘털에 따라 달라집니다.원격 근무의 증가로 오피스 부문은 상당한 어려움에 직면해 있으며, 이로 인해 오피스 공간에 대한 장기적 수요가 감소할 수 있습니다.기업들은 여전히 오피스 정책을 수립하고 있으며, 일부 기업은 하이브리드 모델을 채택하고 있습니다.
- 소매 부문은 온라인 쇼핑의 영향을 받고 있으며 호스피탈리티 부문은 팬데믹에서 회복되고 있지만 완전히 반등하지는 못했습니다.호스피탈리티 업계에서는 과도한 빌딩이 발생하지 않는 한 큰 문제가 예상되지 않습니다.
- 오피스 공간은 팬데믹 이전에 이미 포화 상태였고, 교외 오피스는 이제 임차인을 찾는 데 어려움을 겪고 있습니다.많은 오피스는 여전히 활용도가 낮으며, 일부 기업은 원격 근무를 할 가능성이 높습니다.사무실 건물을 아파트로 전환하는 것은 기술적 제약으로 인해 불가능한 경우가 많습니다.
- 다세대 주택 부문은 계속해서 높은 수요를 보이고 있으며 상업용 부동산의 안정적인 지역으로 남아 있습니다.
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“확장하고 척”—햄릿이 “될 것인가, 되지 않을 것인가”라는 유명한 질문처럼, 우리도 중요한 계시를 받기 직전입니다.우리는 대체로 간과되고 있는 문제인 지속적인 금리 인상으로 급격한 변화를 맞이하고 있는 걸까요?이러한 변화는 단기 및 장기적으로 상업용 부동산 및 기타 자산군에 어떤 영향을 미칠까요?공공 부문과 민간 부문은 불가피한 상황에 대비하고 있습니까?오늘날 우리는 답보다 더 많은 질문에 직면하고 있습니다. 높은 금리 환경에서는 우유부단함이 더 이상 가능하지 않습니다.
COVID, 글로벌 금융 위기, 닷컴 불황과 같은 지난 몇 번의 경기 침체기와 달리, 미연준은 금리를 대폭 인하하여 매우 낮은 이자비용 덕분에 현금 흐름이 마이너스나 극도로 부족한 상황에서도 상업용 부동산 소유주와 대출 기관이 쉽게 “Extend and Pretend”에 참여할 수 있도록 했습니다.
오늘날 우리는 줄어들 기미를 보이지 않는 상업용 부동산 경기 침체에 처해 있습니다.탄탄한 고용 시장에 힘입어 경제는 상당한 강세를 자랑하며 기록적인 유동성은 관망하고 있습니다.금리를 이전 사이클 수준으로 되돌리는 데 필요한 촉매제가 보이지 않습니다.따라서 필자는 “익스텐드 앤 프레텐드 (Extend and Pretend)" 가 효과적인 전략이라고 생각하지 않으며, 현실적으로 우리가 새로운 금리 패러다임에 진입하거나 정상으로의 복귀가 현실화될 수 있기 때문에 더 많은 파산, 압류, 강제 매각에 대비할 것입니다. 안타깝게도 가치, 특히 저금리 자산의 가치를 파괴할 수 있기 때문입니다.궁극적으로 시장 혼란 속에서도 결정력과 유동성을 갖춘 기업에게는 적절한 순간에 이를 확보할 수 있는 중추적인 기회가 있을 것입니다.
이 코멘트는 원래 에 실렸습니다. 그렉 프리드먼의 링크드인 페이지 이에 대한 응답으로 2024년 5월 1일에 월스트리트 저널 기사 제목: 연준이 인하하더라도 초저금리의 시대는 끝났습니다.
연준이 금리를 인상함에 따라 이러한 경기 침체 신호를 주시하십시오
피치트리 CEO 그렉 프리드먼이 리처드 버거가 글로브스트리트에 기고한 최근 기사에 대해 논평합니다.이 기사는 연방준비은행이 금리를 안정적으로 유지한 것에 대한 반응입니다.
이번 주 초 CPI 보고서에서는 예상보다 높은 PPI에 이어 미국 인플레이션 압력이 올해 처음으로 하락한 것으로 나타났습니다.이는 소비자물가 압력을 완화하기 위한 연준의 지속적인 노력이 성과를 보이기 시작했음을 시사할 수 있습니다.하지만 아직 2% 까지는 갈 길이 멀지만, 아마도 연준은 인플레이션이 마침내 하락 국면에 접어들고 있는 것으로 보고 있을 수도 있습니다.필자의 견해로는 연준이 금리인하를 고려하는 데 필요한 신뢰를 얻기 위해 추가 경제지표가 필요할 것으로 보입니다.
오늘날의 장기간의 높은 금리는 경기 활동을 약화시키고 경기 침체의 위험을 초래하고 있습니다.상업용 부동산 업계에서는 이미 경기 침체에 빠져 있기 때문에 시간이 관건입니다. 올해 금리 인하 전망은 희미합니다.
이러한 지속적인 인플레이션은 특히 수조 달러의 부채가 만기되는 상업용 부동산 부문에 큰 어려움을 주고 있습니다.인플레이션 상승으로 차입 비용이 증가하고 현금 흐름이 감소하며 부동산 가치 평가에도 영향을 미쳤습니다.
부동산 소유주는 부채가 만기됨에 따라 훨씬 더 높은 금리로 리파이낸싱에 직면하게 되며, 이로 인해 부채 상환 비용이 증가하고 수익성이 저하됩니다.현금 흐름에 대한 이러한 부담은 비용 증가 및 수입 감소와 맞물려 악순환을 초래합니다.차입 비용이 상승함에 따라 부동산 가치 평가가 하락하고, 투자자들은 더 높은 수익을 요구하여 시장이 약화되고 있습니다.이러한 하락 추세는 금융 제약을 강화하여 채무 불이행 및 시장 불안정 위험을 초래하므로 즉각적인 주의가 필요한 상황입니다.
연준이 새로운 경제적 도전을 촉발하지 않으면서 대규모 붕괴 전에 우리를 이 소용돌이에서 벗어나게 할 수 있을까요?
앞으로 나아가려면 경제 데이터를 기반으로 한 통화정책 조정과 취약 부문을 지원하기 위한 보다 표적화된 재정 개입이 필요할 수 있습니다.
시장이 어디로 향하든 저는 앞으로 펼쳐질 기회에 대해 열광하고 있으며, 우리 팀은 도전에 대처할 만반의 준비를 갖추고 있습니다.
이 코멘트는 원래 에 실렸습니다. 그렉 프리드먼의 링크드인 페이지 이에 대한 응답으로 2024년 5월 19일에 글로브스트리트 기사 제목: 연준이 금리를 인상함에 따라 이러한 경기 침체 신호를 주시하십시오.
리테일 파이낸싱 환경: 피치트리 CEO의 견해
수년간 호스피탈리티 부문에 주력한 피치트리는 최근 피치트리 호텔 그룹에서 피치트리 그룹으로 전환하면서 투자 전략을 다른 자산군으로 확장했습니다.사모펀드 투자자이자 대출 기관인 Stonehill은 대출 부문인 Stonehill과 함께 현재 소매업을 포함한 모든 부동산 부문에서 활발히 활동하고 있습니다. 이러한 부문은 여러 변화를 겪으면서 지난 몇 년 동안 헤드라인을 사로잡았습니다.상업용 부동산 담당 임원은 피치트리 그룹 설립자이자 CEO인 그렉 프리드먼 (Greg Friedman) 에게 끊임없이 변화하는 이 자산군을 바라보는 투자자들이 얻을 수 있는 기회와 과제에 대해 이야기해 달라고 요청했습니다.소매업체들이 계속해서 미국 전역에 매장과 임대 공간을 열면서 오늘날 소매업계는 인플레이션 압력을 극복하고 있는 것으로 보입니다.
수년간 호스피탈리티 부문에 주력한 피치트리는 최근 피치트리 호텔 그룹에서 피치트리 그룹으로 전환하면서 투자 전략을 다른 자산군으로 확장했습니다.사모펀드 투자자이자 대출 기관인 Stonehill은 대출 부문인 Stonehill과 함께 현재 소매업을 포함한 모든 부동산 부문에서 활발히 활동하고 있습니다. 이러한 부문은 여러 변화를 겪으면서 지난 몇 년 동안 헤드라인을 사로잡았습니다.상업용 부동산 담당 임원은 피치트리 그룹 설립자이자 CEO인 그렉 프리드먼 (Greg Friedman) 에게 끊임없이 변화하는 이 자산군을 바라보는 투자자들이 얻을 수 있는 기회와 과제에 대해 이야기해 달라고 요청했습니다.소매업체들이 계속해서 미국 전역에 매장과 임대 공간을 개설함에 따라 오늘날 소매업은 인플레이션 압력을 극복하고 있는 것으로 보입니다. 피치트리 그룹 CEO Greg Friedman의 더 많은 시장 통찰력을 알아보려면 그를 팔로우하세요. 링크드인.