Peachtree Group은 최근 분기별 시장 업데이트 콜에서 상업용 부동산 업계의 저명한 전문가인 데이비드 비트너 (David Bitner) 를 초청하는 특권을 누렸습니다.상업용 부동산 자문을 선도하는 Newmark의 글로벌 리서치 책임자로서 상업용 부동산 (CRE) 의 지속적인 전환에 대한 David의 통찰력은 매우 소중했습니다.그의 논의를 통해 상업용 부동산 시장이 크게 변화하고 있다는 점을 설명하면서, 글로벌 금융 위기 (GFC) 이후 저금리 환경에서 투자 전략을 재편하고 있는 금리 인상 시기로 전환되고 있다는 점을 강조했습니다.

대화의 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 이자율 및 시장 변화: 역사적 저금리에서 “보다 정상적인 금리 패러다임”으로의 전환은 장기간의 금리 하락이 끝났음을 강조합니다.이러한 변화는 이전에 자산 가격을 부풀리고 다양한 투자 전략을 뒷받침했던 순풍을 줄임으로써 상업용 부동산을 포함한 모든 위험 자산에 영향을 미칠 것으로 보입니다.
• CRE 및 투자에 미치는 영향: 금리가 상승하면 차입 비용이 증가하여 부동산 투자의 가치 평가 및 경제성에 영향을 미칩니다.이러한 변화는 자본화율 (상한선 금리) 상승으로 이어지고 투자 수익률의 동태를 변화시킬 수 있으므로 투자자는 이에 따라 전략을 조정하는 것이 매우 중요합니다.한때 저렴한 옵션으로 여겨졌던 변동 금리 부채는 금리 상승으로 인해 더 이상 가장 경제적인 옵션이 아닐 수 있습니다.
• 시장 변동성 및 기회: 새로운 금리 환경에 적응함에 따라 시장 변동성이 확대될 것으로 예상되지만, 이는 긍정적인 기회이기도 합니다.이는 위험과 기회 모두로 이어질 수 있습니다.일부 투자자는 어려움에 직면할 수 있지만, “드라이 파우더”나 쉽게 구할 수 있는 자본을 보유한 투자자는 매력적인 시장 진입점을 찾을 수 있어 변화 속에서 낙관적인 태도를 보일 수 있습니다.
• 장기 전망 및 전략 조정: 투자자는 지속적인 금리 인상에 대비하고 전략을 조정하여 실행 가능한 상태를 유지해야 합니다.여기에는 부채 비용 상승을 예상하고 새로운 경제 상황을 적절하게 설명하지 못하는 투자 가치 평가에 주의를 기울이는 것도 포함됩니다.
• 은행 부문 및 CRE 부채: 금리 인상이 은행 부문, 특히 CRE 대출에 많이 투자한 소규모 지역 은행에 미치는 영향에 대한 우려가 있습니다.이러한 은행의 채무 불이행 증가 및 재정적 부담은 신중하게 관리하지 않을 경우 광범위한 경제적 영향을 미칠 수 있습니다.
• 자산 가치 및 투자 수익에 대한 장기적 영향: 장기 전망은 신중하며, 금리 인상 환경에 대한 시장 조정이 지속될 것으로 예상됩니다.투자자들이 계속해서 위험 및 수익률 매개변수를 재평가함에 따라 이러한 조정은 점진적일 것으로 예상됩니다.

전반적으로 이번 논의는 높은 금리 환경으로의 전환으로 인한 상업용 부동산 시장의 변혁기를 강조합니다.이러한 변화는 투자자가 진화하는 시장 동향을 효과적으로 탐색하고 활용할 수 있도록 투자 전략을 개선할 수 있는 기회를 제공합니다.

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피치트리 그룹 CEO 그렉 프리드먼과 CFO 제이틴 데사이는 전 애틀랜타 연방준비은행 총재였던 데니스 록하트를 초청해 피치트리 그룹의 연례 인베스터 데이 (Investor Day) 에 참석해 노변 담소를 나누었습니다.록하트는 미국 경제 전망, 연방준비제도 (Fed·연준) 정책, 지정학적 위험, 상업용 부동산 동향에 대해 연설했습니다.

이번 토론의 주요 내용은 다음과 같습니다.

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경제 요약:

• 미국 경제는 꾸준한 성장으로 좋은 성과를 거두고 있습니다.1분기 GDP 성장률은 1.3-1.4% 정도였지만, 기본 지표에 따르면 실적이 호조를 보이고 있으며, 애틀랜타 연준은 2024년 2분기 연간 GDP 성장률을 3.1% 로 예상하고 있습니다.
• 실업률은 4% 로 낮으며 최근 일자리는 272,000명입니다.민간 부문, 특히 의료 부문은 일자리 증가를 주도하여 보다 지속 가능한 고용 시장으로 이어지고 소비자 지출을 지원하고 있습니다.
• 고용 호조는 소비자의 소득 안정성을 보장하여 GDP의 약 70% 를 차지하는 지속적인 소비를 촉진합니다.
• 인플레이션은 고점 대비 하락했지만 여전히 연방준비은행의 목표치를 상회하고 있습니다.연준은 소비자물가지수 (CPI) 보다 개인소비지출 (PCE) 지수를 선호하는데, 현재 근원 PCE 물가상승률은 2.7~ 2.8% 로 여전히 목표치인 2% 를 상회하고 있습니다.목표 인플레이션율을 2% 에서 조정할 가능성은 매우 낮아 보이지만, 이 목표에 대한 연준의 강한 의지와 대중의 신뢰로 인해 정해진 범위 내에서 보다 유연한 접근이 가능할 수도 있습니다.이를 통해 미연준은 현재의 경제력을 활용하여 인내심을 갖고 시간이 지남에 따라 인플레이션이 하락하도록 함으로써 목표치를 공식적으로 변경하지 않고도 인플레이션 문제를 해결할 수 있습니다.

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연방공개시장위원회의 관점:

• 연방공개시장위원회 (FOMC) 는 정치적 영향 없이 금리와 통화정책에 대한 결정을 내리기 위해 최선을 다하고 있습니다.데니스는 10년이 넘는 기간 동안 회의에 참석하면서 정치적 고려 사항이 제기되는 것을 거의 보지 못했습니다.그러나 전통적으로 FOMC는 정치적 편향이 나타나지 않도록 총선거 직전 회의에서 조치를 취하는 것을 피합니다.제이 파월 의장의 지도력하에 필요하다면 FOMC는 9월에 조치를 취하겠지만, 현 여건은 선거가 끝날 때까지는 조치를 취하지 않을 것으로 보입니다.
• 선출된 후보가 시행하는 다양한 정책이 장기적으로 경제에 영향을 미칠 수 있지만 선거 자체가 즉각적인 영향을 미칠 것으로 예상되지는 않습니다.그러나 선거 후 상황이 심각한 혼란으로 이어질 경우 연방준비은행은 11월 회의를 잠시 중단할 수 있습니다.
• 인플레이션이 개선되지 않거나 디스인플레이션이 약 2.7-2.8% 로 정체되면 연준은 금리를 추가로 인상해야 할 수도 있습니다.반대로, 디스인플레이션 지표가 양호하게 나오면 연말까지 금리인하로 이어질 수 있습니다.고려해야 할 몇 가지 시나리오가 있습니다.
  • ‍스티키 인플레이션: 인플레이션이 여전히 높다면 연준은 연말이나 2025년 초에 금리를 인상할 수 있습니다.‍
  • 소독 재개: 디스인플레이션 지표가 긍정적이면 11월이나 12월에 금리인하로 이어질 수 있습니다.‍
  • 경기 침체: 경제가 흔들릴 조짐을 보이고 기업들이 경기 침체를 예상하여 해고와 소비자 지출 감소로 이어질 경우 연준은 상황을 안정시키기 위해 금리를 인하할 수 있습니다.
  • ‍금융 불안정: 작년 실리콘 밸리 은행 사건과 유사한 금융 안정 이벤트가 발생하면 연준은 특히 상업용 부동산과 관련된 근본적인 은행 시스템 문제를 해결하기 위해 금리를 인하할 수 있습니다.

• FOMC의 내러티브는 경제가 점차 둔화되고 있다는 것입니다.고용 전망은 여전히 매우 긍정적이고 견조하지만, 2022년과 2023년만큼 탄탄하지는 않지만, 여전히 매우 긍정적이고 견조한 상태입니다.인플레이션은 여전히 상승하고 있지만 FOMC는 디스인플레이션이 재개되어 연말까지 정책 규제 완화를 시작할 수 있을 것으로 보고 있습니다.하지만 이 모든 것은 경제지표의 출현 방식과 향후 몇 개월간 그려질 전반적인 경제 상황에 따라 달라집니다.다가오는 연준 회의는 7월, 9월, 11월, 12월로 예정되어 있습니다.추가 변경 전에 인플레이션 지표의 명확한 추세가 나타날 때까지 기다리는 데 중점을 두고 정책 결정에는 여전히 신중을 기하고 있습니다.

지정학적 위험:

• 지정학적 사건은 금융 시장에 중대한 영향을 미칠 수 있으며 잠재적으로 미국의 경제 전망을 적어도 일시적으로 변화시킬 수 있습니다.이러한 이벤트는 종종 예상치 못한 상황으로 인해 주식 시장을 혼란에 빠뜨리고 경제에 영향을 미칠 수 있습니다.그러나 연방준비은행은 지정학에 대해 거의 알지 못하는 경향이 있습니다.미 국무부와 가까운 위치에 있음에도 불구하고 대부분 박사 학위를 받은 경제학자인 연준 직원들은 주로 국내 문제에 초점을 맞추고 지정학적 문제에 대해서는 전문가와 거의 상의하지 않습니다.이러한 국내적 관심은 지정학적 사건이 심각하고 경제에 영향을 미칠 수 있지만 연준의 정책 결정이나 경제 전망에 크게 영향을 미치지는 않는다는 것을 의미합니다.

통화 정책:

• 대차대조표는 통화정책의 중심 도구입니다.대불황과 팬데믹 기간 동안 금리가 0에 도달했을 때, 연준은 양적완화 (QE) 를 통해 은행 준비금을 늘려 경기를 부양했습니다. 이는 대출을 지원하고 금융 시장에 유동성을 더합니다.이로 인해 연준 대차대조표가 크게 확대되었습니다.
• 현재 연준은 경기부양책을 철회하기 위해 대차대조표를 서서히 축소하고 있습니다.양적 긴축으로 알려진 이 프로세스는 신용 시장에 영향을 주지 않으면서 충분한 은행 준비금과 유동성을 제공할 수 있는 새로운 균형을 찾는 것을 목표로 합니다.미연준은 이전 긴축 정책 중에 발생한 사건과 같은 금융 불안정을 피하기 위해 이 조치에 신중하게 접근합니다.이러한 대차대조표 조정은 통화정책의 중요하지만 막후적인 측면인 경우가 많습니다.

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재정 정책:

• 재정 정책, 특히 적자 지출은 수요를 늘리고 인플레이션에 기여합니다.팬데믹 기간 동안 대대적인 경기부양책이 가계와 기업을 부양했지만 인플레이션 압력을 가중시키기도 했습니다.그러나 인플레이션은 전 세계적인 문제이며 국내 재정 정책 때문만은 아닙니다.
• 제이 파월 연방준비제도 (Fed·연준) 의장은 높은 부채 수준으로 인한 지속 불가능한 재정 상황을 인정하면서도 의회에 대한 비판은 피하고 있습니다.연준은 경제 성장을 뒷받침하는 역할을 인식하면서 재정 정책이 여러 경제적 영향 중 하나로 작용하는데, 이는 연준의 인플레이션 억제 노력과 상충될 수 있습니다.
• 재무부의 채무 발행 전략은 채권 시장과 해당 증권을 보유한 은행에 영향을 미칩니다.재정 및 통화 정책은 종종 상충되는 압력을 야기하지만, 연준은 이러한 영향을 경제 평가 및 결정에 반영합니다.

은행 부문:

• 은행, 특히 지역 및 커뮤니티 은행은 상업용 부동산에 대한 노출도가 높아 시장의 약 40% 를 차지합니다.중앙은행은 상대적으로 취약한 편이지만 부동산 시장 침체는 모든 은행에 영향을 미쳤습니다. 오피스 공간 같은 부동산의 가치는 심각한 하락을 겪고 있고, 다세대 부동산은 높은 금리로 인해 최고가보다 30% 가까이 하락했습니다.파월 연방준비제도 (Fed·연준) 의장이 은행 시스템의 안정성에 대해 안심하고 있음에도 불구하고 위기 상황을 실시간으로 인식하는 것에 대한 우려도 있습니다.역사적 판례에 따르면 위기는 제대로 진행되기 전까지는 알아차리지 못하는 경우가 많습니다.
• 향후 약 8,500억 달러의 상업용 부동산 대출 만기가 도래함에 따라 잠재적 위험이 발생할 수 있습니다.이러한 노출은 다양한 금융 기관에 분산되어 있어 다소 안심할 수 있습니다.그러나 소규모 및 지역 은행은 특히 취약합니다.부동산 노출로 인해 주요 지역 은행이 파산하면 커뮤니티 은행 파산으로 인한 관리 가능한 영향과는 달리 심각한 경제적 영향을 미칠 수 있습니다.
• 은행들은 현재 대출 만기를 연장하고 개별 부동산을 안정시키기 위해 효과적으로 시간을 벌어 상황을 관리하고 있습니다.이러한 접근법은 당면한 문제를 완화할 수 있지만 은행의 대출 욕구를 감소시키기도 합니다.특히 소규모 은행에 의존하는 중소기업의 경우 신용 가용성이 크게 감소하면 경기 침체가 촉발될 수 있습니다.이러한 역동성은 기존 문제를 관리하는 것과 경제 활동을 지원하기 위한 충분한 신용 흐름을 유지하는 것 사이의 미묘한 균형을 잘 보여줍니다.

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상업용 부동산:

• 특히 숙박업 분야의 상업용 부동산의 단기 및 장기 가치는 시장 펀더멘털에 따라 달라집니다.원격 근무의 증가로 오피스 부문은 상당한 어려움에 직면해 있으며, 이로 인해 오피스 공간에 대한 장기적 수요가 감소할 수 있습니다.기업들은 여전히 오피스 정책을 수립하고 있으며, 일부 기업은 하이브리드 모델을 채택하고 있습니다.
• 소매 부문은 온라인 쇼핑의 영향을 받고 있으며 호스피탈리티 부문은 팬데믹에서 회복되고 있지만 완전히 반등하지는 못했습니다.호스피탈리티 업계에서는 과도한 빌딩이 발생하지 않는 한 큰 문제가 예상되지 않습니다.
• 오피스 공간은 팬데믹 이전에 이미 포화 상태였고, 교외 오피스는 이제 임차인을 찾는 데 어려움을 겪고 있습니다.많은 오피스는 여전히 활용도가 낮으며, 일부 기업은 원격 근무를 할 가능성이 높습니다.사무실 건물을 아파트로 전환하는 것은 기술적 제약으로 인해 불가능한 경우가 많습니다.
• 다세대 주택 부문은 계속해서 높은 수요를 보이고 있으며 상업용 부동산의 안정적인 지역으로 남아 있습니다.

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상업용 부동산 분야에서 Peachtree의 실적은 인상적입니다.우리 팀은 세 번의 중대한 경제적 혼란을 겪으면서 번창했습니다.우리의 고위 리더들은 이러한 성공에 중요한 역할을 했습니다.최근에 우리는 리더들에게 배운 교훈을 되돌아보고 그 경험이 앞으로의 사고 과정을 어떻게 변화시켰는지 이야기해 달라고 요청했습니다.

다음은 이러한 인사이트 중 몇 가지입니다.

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피치트리 리더들과 함께 배운 교훈 관리 원칙

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“강력한 팀을 구성하는 것은 비전을 실현하는 데 매우 중요합니다.뛰어난 기술과 전문성을 바탕으로 개인을 선발하고 이들이 맡은 역할을 훌륭하게 수행할 수 있다고 믿으세요.팀의 역량을 강화하면 잠재력을 최대한 발휘하여 놀라운 성과를 창출하고 조직을 새로운 차원으로 끌어올릴 수 있습니다.”

그렉 프리드먼과 자틴 데사이 — 경영진

“선견지명은 투자 과정에서 매우 중요하며 지역 경제 요인과 함께 거시 경제 상황을 지속적으로 고려해야 합니다.이러한 이중 분석을 통해 미묘한 기회를 식별하고 위험을 보다 효과적으로 관리할 수 있습니다.글로벌 및 지역적 통찰력을 통합함으로써 정보에 입각한 전략적 결정을 내리고 투자의 장기적 성공 가능성을 높일 수 있습니다.”

그렉 프리드먼, 대표 겸 CEO

“탄력성을 유지하기 위해 충분한 유동성을 확보하십시오.우리는 펀드에 이러한 접근 방식을 구현하고 지속적으로 유지해 왔습니다.내부 수익률 (IRR) 에 영향을 미칠 수 있지만, 이를 통해 시장 변동성을 견디고 자산을 유지할 수 있을 것입니다.자산 가치는 일반적으로 경기 침체를 극복할 수 있는 충분한 자본이 확보되면 반등합니다.”

자틴 데사이, 매니징 디렉터 겸 CFO

피치트리 리더들과 함께 배운 교훈

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“개발 과정에는 항상 도전과 승리가 수반되며, 특히 Covid 기간 동안 이러한 현실이 강조되었습니다.이전의 경기 침체는 주로 재정적 측면을 중심으로 이루어졌지만, 팬데믹으로 인해 비용, 노동력 및 자재 공급망에 혼란이 생겼습니다.정상에 도달하는 데에는 거의 3년이 걸렸으며, 이 기간 동안 우리는 이러한 전선에서 꾸준히 위험을 완화할 수 있었습니다.이 점에서 프로세스, 타이밍, 조달 전략 및 숙련된 계약업체와의 협업에 대한 조정이 매우 중요했습니다.이러한 혼란에도 불구하고, 특히 신규 자산 또는 유사 신규 자산의 경우 일일 평균 금리가 지속적으로 상승하는 추세를 보였습니다.”

미툴 파텔, 교장

“다양한 출구 시나리오를 예상하십시오. SBA 재융자 전략으로 투자 중 하나는 성공했지만 다른 하나는 어려움에 부딪혔습니다.대출자와 관련된 법적 문제로 인해 SBA 자격 요건이 박탈되어 대출 재융자 문제가 발생했습니다.돌이켜보면 우리는 단일 출구 출처에 너무 의존하고 있었기 때문에 이제는 여러 가지 (재융자, 매각, 대출 매각) 출구 옵션을 이용할 수 있도록 거래를 인수합니다.”

마이클 하퍼, 호텔 렌딩 회장

“다양한 수준의 다양한 거래에 지속적으로 노출되어 협상 중에 패턴을 파악하고 문제를 예측할 수 있었습니다.이러한 깊이 있는 경험을 통해 프로세스를 간소화하고 중요한 문제에 집중하고 불필요한 방해 요소를 피할 수 있는 능력이 향상되었습니다.궁극적으로 효율성이 가장 중요합니다.”

케빈 캐딘, 법률 고문

“우선 순위는 개별 거래를 관리하는 것보다 파이프라인을 구축하는 데 있습니다.진정한 가치는 파이프라인 자체에 있는 것이지 용어 시트에 요약된 거래가 아닙니다.이러한 접근 방식을 통해 즉각적인 결과에 대한 압박 없이 자유롭게 협상할 수 있습니다.따라서 추가 기회의 깊이를 잘 알고 있고 지속적으로 기회를 창출할 수 있도록 개발된 채널에 대한 확신이 있기 때문에 계약 조건이나 추가 수익금을 미루는 일이 거의 없습니다.”

다니엘 시겔, CRE 회장 겸 회장

“90% 의 법칙.정보의 90% 또는 원하는 결과물의 90% 를 기준으로 결정을 내리는 것이 더 나은 경우가 많습니다.완벽을 위한 마지막 10% 는 분석 마비로 이어지는 경우가 많으며, 기다림으로 인한 기회 비용은 종종 마지막 10% 를 얻었을 때 달성한 가치보다 큽니다.완벽한 것은 없습니다.”

브라이언 월드먼, 최고 투자 책임자

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