驾驭酒店融资:关于适应利率上升和通货膨胀的专家见解

在快速变化的经济环境中,酒店开发商和贷款机构正在调整其战略,以确保酒店项目取得成功。我们与桃树集团酒店贷款执行副总裁兼CPACE主管贾里德·施洛瑟坐下来讨论了利率上升和通货膨胀压力如何影响贷款标准和财务规划。在 “活跃贷款” 小组讨论中听取贾里德的更多见解 住宿会议。

 

问:鉴于利率上升和通货膨胀压力,贷款机构如何调整酒店的承保标准?

杰瑞德·施洛瑟: 现在,一切都与现金流有关。除非背后有真实的故事,否则很难为任何形式的预期增长提供担保。贷款人专注于现金流,如果你能实现13%或更高的债务收益率,你就有资格获得永久债务、CMBS、人寿公司甚至银行收购。如果你没有达到这个门槛,那么你通常会进入私人信贷领域,而这正是Peachtree Group的用武之地。

问:贷款条款的当前趋势如何,例如贷款与价值(LTV)比率或利率?

JS: 差异很大,具体取决于每家贷款机构的风险门槛是多少。我看到的最大趋势是不确定利率将在多长时间内保持高位。因此,借款人正在寻求灵活性。他们愿意为收益维持时间较短或预付罚款较低的贷款支付溢价。许多人对像以前一样锁定长期固定利率债务犹豫不决。

我们提供固定利率和浮动利率贷款,但即使是固定利率产品,借款人也在努力确保尽可能多的灵活性。我们仍将达到70%的贷款比率(LTC)或LTV,有时会推高至75%或缩减规模,具体取决于我们的承保情况。相比之下,银行市场的平均水平接近50-55%,这凸显了我们的领域与传统银行之间的区别。

问:开发者应该如何调整他们在这个市场上的财务策略?

JS: 我总是说,在动荡的市场中,抢先一步。保持积极主动——无论是与我们还是与该领域的其他竞争对手进行对话,都要提前到期,尽早开始对话。目前,尽早参与是关键,因为未来非常不确定。

随着选举的临近、围绕美联储政策的波动以及是否会降息或维持高于预期的时间的问题,流动性正在波动。借款人越早进入市场寻求再融资或建筑融资,他们的一揽子计划准备得越充分,他们获得优惠条件的机会就越大。

桃树集团 是一家直接资产负债表贷款机构,专注于为首次抵押贷款过渡贷款、夹层贷款、优先股投资和提供资金 商业地产评估的清洁能源(CPACE)融资,向所有专门从事酒店融资的商业房地产资产类别提供贷款。Peachtree集团团队已经执行了超过297笔交易,为寻求资金以完成收购、资本重组、再融资和翻新的项目提供了超过45亿美元的资金。

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桃树集团提供3,450万美元贷款,用于收购和翻新佛罗里达州的312套多户住宅

亚特兰大(2024年2月2日)——Peachtree集团宣布,该公司代表总部位于佛罗里达州好莱坞的以服务为导向的房地产管理公司海岸线管理集团(Coastline)发放了3,450万美元的贷款,用于收购和翻新位于佛罗里达州盖恩斯维尔的312套多户住宅。该物业位于62号展馆,是一栋25栋建筑、312个单元的多户住宅,以前用作学生住房。

亚特兰大(2024 年 2 月 2 日)— 桃树集团 宣布,该公司代表总部位于佛罗里达州好莱坞的以服务为导向的房地产管理公司海岸线管理集团(Coastline)发放了3,450万美元的贷款,用于收购和翻新位于佛罗里达州盖恩斯维尔的312个单元的多户住宅。该物业位于62号展馆,是一栋25栋建筑、312个单元的多户住宅,以前用作学生住房。

桃树集团团队发起了为期三年的浮动利率过渡贷款,占稳定评估价值的61%。

这座多户住宅占地31.74英亩,设有带现场物业管理的两居室、三居室和四居室单元、两个会所、两个游泳池、工作站隔间、游戏室、媒体室、可出租活动室、健身房、室内壁球和半场篮球场、沙滩排球场、狗公园和包裹接收中心。

Coastline将使用过渡贷款收益中的约500万美元来翻新单元内饰,将四居室单元改建为三居室单元,扩建场内便利设施并完成外部和公共区域的延期维护。

关于桃树集团

桃树集团 是一家投资公司,通过多样化的商业房地产资产和其他风险投资组合推动增长。自成立以来,我们已经进行了数百项投资,重点是房地产收购、开发和 贷款。今天,我们管理着数十亿美元的股权,并辅之以旨在保护、支持和增加投资的服务。

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Peachtree Group Refi 的夏洛特酒店获得 4100 万美元的贷款

据《商业观察报》报道,桃树集团发起了4100万美元的过渡贷款,为夏洛特希尔顿品牌的酒店物业再融资

据《商业观察报》获悉,Doradus Partners已获得4100万美元的过渡性融资,为夏洛特希尔顿品牌的酒店物业再融资。

桃树集团(前身为Stonehill)为多拉多斯夏洛特住宅区希尔顿酒店拥有181间客房的Home2 Suites提供了浮动利率贷款。点击这里阅读更多。

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Peachtree部署11亿美元用于商业房地产投资

多元化商业房地产投资公司Peachtree集团宣布,其信贷部门已完成该公司今年迄今为止部署的11亿美元贷款中的5.56亿美元贷款。剩余的5.26亿美元用于收购五家酒店和开展三个新的酒店开发项目。

多元化商业房地产投资公司Peachtree集团宣布,其信贷部门已完成该公司今年迄今为止部署的11亿美元贷款中的5.56亿美元贷款。剩余的5.26亿美元用于收购五家酒店和开展三个新的酒店开发项目。该公司还开设了五家截至2023年9月在建的酒店。

桃树集团首席执行官格雷格·弗里德曼表示:“在过去15年中长期受益于随时可用的低成本资本的商业地产所有者现在正面临着一个新的现实。”

为到期债务再融资的能力越来越令人担忧,估计有1.9万亿美元的美国商业房地产债务将在2026年底之前到期。

弗里德曼说:“商业房地产参与者在为收购、资本重组和发展战略寻找资本时面临着资本成本上涨和流动性紧缩的压力。”

Peachtree Group Credit(前身为Stonehill)在抵押银行家协会2022年贷款发放排名中被评为美国第八大商业房地产酒店贷款机构。作为一家直接的商业房地产贷款机构,它为所有商业房地产领域提供永久贷款、过渡贷款、夹层贷款、商业地产资产清洁能源(CPACE)融资和优先股投资,其起源于酒店业。

今年完成的重要酒店信贷交易包括:

  • 4,790万美元的第一笔抵押贷款,用于在阿拉巴马州亨茨维尔建造一座拥有215间客房的Autograph Collection酒店,该酒店预计将于2024年开业。
  • 为拥有220间客房的纽约拉瓜迪亚机场汉普顿酒店提供4,360万美元的第一笔抵押贷款,用于对该项目进行资本重组,并支付延期维护和资本支出。
  • 在音乐街(纳什维尔)有133个房间的Motif上提供4,220万美元的第一笔抵押贷款,用于为当前债务进行再融资并完成该物业,该物业预计将于2023年11月开放。
  • 一笔840万澳元的CPACE融资贷款,用于资助密歇根州底特律一家在建酒店的各种节能和可持续发展元素。

其他商业房地产行业的交易包括:

  • 5,200万美元的第一笔抵押贷款,用于在亚利桑那州梅萨建造一套245套公寓。
  • 4,200万美元的第一笔抵押贷款,用于收购乔治亚州肯尼索市科布零售中心的镇中心。
  • 2,300万美元的第一笔抵押贷款,用于在北卡罗来纳州夏洛特建设混合用途开发项目

如今,银行面临监管压力,需要支撑资产负债表和流动性状况,这导致了对商业房地产的重大贷款限制。这种传统贷款机构的中断进一步提高了业主和开发商执行业务计划的私人信贷。

桃树集团信贷高级副总裁贾里德·施洛瑟表示:“我们的活动正在上升,我们发放的贷款有一半以上在过去60天内到期。”“我们的目标是到2023年发放超过10亿美元,并将持续增长到2024年,因为我们预计利率将保持在较高水平,银行将进一步减少风险敞口。”

桃树集团的收购部门完成了五次酒店收购,共收购了677间钥匙。

  • 大学首都汉普顿酒店及套房-德克萨斯州奥斯汀 — 137 间客房
  • 范德比尔特霍姆伍德套房酒店-田纳西州纳什维尔-192 间客房
  • 北亚特兰大希尔顿花园酒店—乔治亚州约翰斯克里克—122 间
  • 亚特兰大肯尼索万怡酒店 — 乔治亚州肯尼索 — 100 间客房
  • 希尔顿Home2 Suites酒店—亚利桑那州钱德勒 — 126 间客房

“我们的交易量保持增长,因为我们历来每年收购10至15家酒店。桃树集团首席信息官布莱恩·沃尔德曼说,美国整体交易市场同比下降,这主要是由于2022年是活跃的一年,而债务仍然相对负担得起,区域贷款机构的广泛可用性以及运营基本面的改善,而在2023年,债务资本市场的紧缩对交易速度产生了重大影响。“我们处于独特的地位,可以利用我们深厚的关系网络收购大多数场外酒店,以保护这些机构质量的资产。我们在竞争对手中也是独一无二的,因为我们有能力成为全现金买家,从而消除贷款风险并快速平仓。”

桃树集团预计,在今年剩余时间内,市场交易将加速,并持续到2024年。

今年迄今为止,Peachtree集团的开发部门已经完成了三个新项目,总价值为2.93亿美元:

  • 大使馆套房-阿拉巴马州海湾海岸-257 间客房
  • 凯悦标题——田纳西州纳什维尔——210 把钥匙
  • AC by Marriott — 密歇根州底特律 — 154 把钥匙

此外,开发团队已经开设了五家酒店,总开发成本约为1.19亿美元:

  • 肯塔基州佛罗伦萨希尔顿花园酒店 — 123 间客房
  • 佛罗里达州彭萨科拉希尔顿花园酒店— 102 间客房
  • 佛罗里达州德拉海滩汉普顿酒店— 143 间客房
  • 汉普顿酒店和Home2套房 — 佛罗里达州诺纳湖 — 150 间客房(80 间汉普顿酒店 + 70 间 Home2 套房)

该开发部门代表Peachtree集团建造酒店,并通过与战略合作伙伴的合资企业建造酒店,预计将在年底前破土动工,再建造四家总价值为2亿美元的酒店。

世邦魏理仕预计,未来三年新的供应增长平均约为1%,远低于 COVID-19 疫情之前的新供应增长量,也低于未来三年2.5%的需求增长速度。

Peachtree Group投资与开发副总裁威尔·伍德沃思表示:“新酒店客房的供应增长继续受到疫情挑战的阻碍,如今由于信贷市场的混乱而受到进一步影响。”“我们认为,在可预见的将来,供应将继续受到限制,并已加大了开发渠道作为回应。”

如果实际需求增长率超过预期,则酒店市场可能面临酒店客房供应短缺。这将推动入住率的增长和房价的压缩。

伍德沃思说:“尽管整个市场存在不利因素,但Peachtree的定位良好,资本充足,可以战略性地瞄准子市场和需求细分市场,新酒店客房一旦实现,将蓬勃发展。”

关于桃树集团

Peachtree Group是一家投资公司,通过多样化的商业房地产资产和其他风险投资组合推动增长。自成立以来,该公司已经进行了数百项投资,重点是总市值接近90亿美元的房地产收购、开发和贷款。如今,Peachtree管理着超过25亿美元的股权,并辅之以旨在保护、支持和增加其投资的服务。